COSA OCCORRE PER IL TUO CONTRATTO
APE
L'Attestato di prestazione energetica (APE) è il documento che certifica la prestazione energetica di un edificio o di una singola unità immobiliare, attribuendogli una classe energetica in base ai consumi e all'efficienza. È obbligatorio, tra l'altro, in caso di compravendita, locazione e per i nuovi edifici, e ha la funzione di informare sull'impatto energetico dell'immobile e sui relativi costi di gestione. Deve essere redatto da un tecnico abilitato e certificatore energetico, in possesso dei requisiti previsti dalla normativa statale e regionale.
In particolare, può redigerlo un professionista iscritto a un ordine o collegio (ad esempio ingegnere, architetto, geometra o perito industriale) che abbia seguito la specifica formazione ed sia accreditato presso la Regione o Provincia autonoma competente. Il proprietario dell'immobile non può redigere autonomamente l'APE.
Planimetria e Visura Catastale
Per gli utenti che intendono stipulare un contratto di locazione a canone concordato, è utile chiarire la differenza tra visura catastale e planimetria catastale. La visura catastale è il documento rilasciato dall'Agenzia delle Entrate che consente di identificare l'immobile sotto il profilo fiscale, indicando dati quali intestazione, rendita catastale, categoria, classe e consistenza; essa è normalmente richiesta per la corretta individuazione dell'immobile nel contratto. La planimetria catastale, invece, rappresenta graficamente la distribuzione interna dei locali. Tale documento è necessario solo quando la locazione riguarda porzioni di immobile, come nel caso dell'affitto di singole stanze, mentre non è richiesta per la locazione dell'intera unità immobiliare.
Iscrizione ad una Associazione firmataria dell'accordo
Occorre inoltre che o il proprietario o l'inquilino siano iscritti ad una delle associazioni di categoria che sottoscrivono gli accordi territoriali con il Comune. L'associazione a cui si è iscritti provvederà a redigere il contratto, apponendo la conformità, stabilendo il massimo ed il minimo di canone che può essere applicato.
NON CONFONDERE CANONE AGEVOLATO E CEDOALRE SECCA
Canone concordato e cedolare secca non sono la stessa cosa.
Il canone concordato è una tipologia di contratto di locazione, disciplinata dalla legge, che stabilisce durata e limiti del canone sulla base degli accordi territoriali.
La cedolare secca, invece, è solo un regime fiscale opzionale che riguarda il modo in cui il canone viene tassato.
Prima si sceglie il tipo di contratto (libero o concordato), poi eventualmente si opta per la cedolare secca: l'una non sostituisce né crea l'altra.
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Cedolare secca
La cedolare secca è un regime opzionale riservato ai locatori persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di impresa o professione. Essa sostituisce l'IRPEF, le addizionali e le imposte di registro e di bollo.
Per i contratti a canone libero l'aliquota è del 21 per cento.
Cedolare secca agevolata al 10 per cento nei Comuni ad alta tensione abitativa
Per i contratti a canone concordato stipulati in determinati Comuni è prevista un'aliquota ridotta della cedolare secca pari al 10 per cento. L'agevolazione si applica nei Comuni individuati come ad alta tensione abitativa, tra cui rientrano i principali capoluoghi e altri Comuni individuati da apposite delibere.
La riduzione è subordinata al rispetto di tutti i requisiti sostanziali e formali del canone concordato e alla corretta applicazione degli accordi territoriali vigenti.
Contratti a canone agevolato - Defiinizione e concetto
Nei contratti a canone concordato le parti non sono libere di determinare l'importo del canone. Il canone deve essere stabilito entro un valore minimo e un valore massimo fissati dagli accordi territoriali (Ente Comune) conclusi tra le Associazioni dei Proprietari e quelle degli Inquilini.
Gli accordi territoriali suddividono il territorio comunale in zone e individuano fasce di canone al metro quadrato, tenendo conto dell'ubicazione, del pregio dell'edificio, delle caratteristiche dell'unità immobiliare e delle sue dotazioni.
Tipologie di contratti
- Contratti di locazione abitativa ordinari della durata di tre anni con rinnovo automatico di ulteriori due;
- Contratti di natura transitoria, con durata da uno a diciotto mesi, stipulati per esigenze abitative temporanee del locatore o del conduttore;
- Contratti di locazione per studenti universitari, stipulati nei Comuni sede di università o in quelli limitrofi individuati dagli accordi territoriali.
Requisiti sostanziali
Il canone deve essere determinato nel rispetto dei limiti minimi e massimi previsti dall'accordo territoriale applicabile. È nulla qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo consentito.
Quadro normativo di riferimento
Legge 9 dicembre 1998, n. 431
La legge n. 431 del 1998 disciplina l'intero sistema delle locazioni abitative, distinguendo tra contratti a canone libero, contratti a canone concordato, contratti transitori e contratti per studenti universitari.
Per i contratti a canone concordato la legge stabilisce:
l'obbligo di determinare il canone entro i limiti fissati dagli accordi territoriali;
la durata legale di tre anni con rinnovo automatico di ulteriori due.
Decreto ministeriale 16 gennaio 2017
Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 ha dato attuazione alla legge n. 431 del 1998, fissando i criteri generali per la definizione degli accordi territoriali, i modelli contrattuali e le modalità di attestazione di conformità.
Accordi territoriali
Gli accordi territoriali sono stipulati a livello comunale o intercomunale dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Essi individuano le zone del territorio, le fasce di canone e i correttivi applicabili in relazione alle caratteristiche dell'immobile.
Contratti transitori
Ilcontratto di locazione a canone concordato temporaneo (o transitorio), con durata da 1 a 18 mesi, richiede esigenze abitative temporanee e comprovate del conduttore, come trasferte lavorative, studio o motivi familiari, motivate per iscritto nel contratto. Il canone deve rientrare nelle fasce minime-massime definite dagli accordi territoriali sottoscritti tra associazioni di proprietari e inquilini nei comuni interessati, con uso del modello ministeriale e attestazione di conformità da un'organizzazione firmataria. E' prorogabile oltre i 18 mesi una sola volta e solo se persistono le esigenze di transitorietà; garantisce agevolazioni fiscali, come la cedolare secca al 10%
Contratti a Studenti
Il "concordato a studenti" si riferisce al contratto di locazione per studenti universitari, un tipo speciale di affitto a canone concordato con durata da 6 a 36 mesi, che offre vantaggi fiscali sia ai proprietari (riduzione IRPEF o cedolare secca 10%) sia agli studenti (detrazione 19% su spese fino a 2.633€)
E'rinnovabile, ed è destinato a iscritti a università con sede nel comune o in comuni vicini, o a specializzandi, con allegata prova di iscrizione. Il canone rientra nelle fasce definite da accordi territoriali tra associazioni di proprietari, inquilini e università (o regolamenti comunali), con uso del modello ministeriale e attestazione di conformità da organizzazioni firmatarie. Offre benefici fiscali come cedolare secca al 10% e adeguamento Istat limitato al 75% della variazione annuale
FAQ
Domande e risposte utili
È possibile stipulare un contratto a canone concordato senza l'intervento di un'associazione di categoria?
Sì, è possibile stipulare un contratto a canone concordato anche senza l'assistenza diretta di un'associazione di categoria, ma a precise condizioni.
In particolare:
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il contratto deve rispettare integralmente l'accordo territoriale vigente;
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deve essere redatto utilizzando il modello ministeriale previsto dal DM 16 gennaio 2017;
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se il contratto non è "assistito" dalle associazioni firmatarie dell'accordo, è obbligatoria l'attestazione di conformità rilasciata da almeno una delle organizzazioni della proprietà edilizia o dei conduttori firmatarie dell'accordo territoriale.
Non è invece previsto dalla legge:
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alcun obbligo di iscrizione del locatore o del conduttore all'associazione;
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né che entrambe le parti siano iscritte. Dovendo però attestare la conformità spesso proprietari o inquilinin si iscrivono.
Sia tramite iscrizione, sia tramite rilascio della conformità, l'internvento dell'Associazione è necessario
Cosa occorre perché sia possibile stipulare un contratto a canone concordato?
Affinché sia possibile stipulare un contratto a canone concordato è necessario che:
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nel Comune in cui è situato l'immobile sia vigente un accordo territoriale stipulato tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini;
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in mancanza di un accordo territoriale nel Comune interessato, si applichi:
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l'accordo territoriale di un Comune limitrofo,
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avente analoghe caratteristiche demografiche e socio-economiche,
come previsto dal DM 16 gennaio 2017.
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In tal caso:
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il contratto resta a tutti gli effetti un contratto a canone concordato;
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restano applicabili le agevolazioni fiscali, purché siano rispettati tutti i requisiti formali e sostanziali.
Quali documenti sono necessari per stipulare un contratto a canone concordato?
er la stipula del contratto sono necessari:
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Attestato di Prestazione Energetica (APE), da consegnare al conduttore;
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documenti di identità e codici fiscali di tutte le parti contrattuali;
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visura catastale dell'immobile;
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planimetria catastale, qualora:
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si conceda in locazione una porzione dell'immobile (es. singole stanze);
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eventuale attestazione di conformità rilasciata dalle associazioni firmatarie dell'accordo territoriale (se contratto non assistito).
L'APE non è soggetto ad imposta di registro se allegato al contratto.
Qual è il ruolo delle associazioni di categoria nei contratti a canone concordato?
Le associazioni di categoria svolgono un ruolo centrale nel sistema del canone concordato:
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negoziano e sottoscrivono gli accordi territoriali, che:
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suddividono il territorio in zone;
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fissano i valori minimi e massimi del canone;
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assistono le parti nella:
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determinazione del canone;
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verifica della correttezza contrattuale;
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rilasciano, nei contratti non assistiti, la attestazione di conformità, necessaria per l'accesso alle agevolazioni fiscali.
Il proprietario sceglie liberamente il canone all'interno del range consentito e lo propone al conduttore.
Quali sono le caratteristiche fiscali del contratto a canone concordato?
Il contratto a canone concordato consente l'accesso a un regime fiscale agevolato.
In particolare:
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è possibile optare per la cedolare secca, che:
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sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo;
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l'aliquota applicabile è:
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10% nei Comuni ad alta tensione abitativa o nei Comuni individuati come calamitosi;
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21% negli altri casi.
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La cedolare secca si applica esclusivamente sul canone annuo, senza cumulo con il reddito complessivo IRPEF.
Ci sono benefici fiscali anche per gli inquilini?
Sì. Gli inquilini che stipulano contratti a canone concordato hanno diritto a specifiche detrazioni IRPEF, più elevate rispetto a quelle previste per i contratti a canone libero.
Le detrazioni variano in base:
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al tipo di contratto (concordato o libero);
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al reddito complessivo del conduttore,
come indicato nella tabella riepilogativa riportata nel manuale.
Per quanto tempo è necessario iscriversi all'associazione di categoria?
La normativa non prevede alcun obbligo di iscrizione alle associazioni di categoria.
Nella prassi:
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l'eventuale iscrizione è richiesta solo per l'anno in cui viene rilasciata l'attestazione di conformità;
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negli anni successivi non è necessario rinnovare l'iscrizione per il medesimo contratto;
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se in futuro viene stipulato un nuovo contratto e l'iscrizione è scaduta, potrà essere richiesta una nuova iscrizione per ottenere una nuova attestazione.
👉 L'elemento giuridicamente rilevante non è l'iscrizione, ma la validità dell'attestazione.
